今年7月，随着全省首家城市建设与物业融合法庭的正式揭牌，一场关于物业服务领域的司法治理探索，完成了向城市建设全领域治理的跨越。从2021年全省首家物业融合法庭起步，到2024年成立住建安居融诉驿站将物业纠纷治理模式延伸至建设工程领域，再到此次整合升级为覆盖物业服务、建设工程、装饰装修、房屋买卖等居住领域全链条纠纷的“一站式”解纷平台，昆山市法院正以司法创新持续探索城市精细化治理的新路径。
“城市建设与物业融合法庭的目标，不仅是化解纠纷，更是要构建一个‘行业规范、自治善治’的生态系统。”昆山市法院审判委员会专职委员徐淼坦言。数据最能说明问题：融合法庭已督促整改物业服务问题2333处，成功化解纠纷8296件，化解率达75.6%，昆山市物业纠纷投诉信访量下降53%，各小区平均物业纠纷诉讼年均不到0.3件；住建安居融诉驿站化解建工纠纷981起，调撤率达53.7%，平均解纷周期压缩75天……
从“对立”到“对话”
在利益博弈中找回契约精神
物业纠纷常被称为基层治理的“老大难”——业主怨服务不到位拒交物业费，物业公司怨收不到费更难提升服务，双方陷入“你不交，我不做；你不做，我更不交”的恶性循环。
某小区治理模式颇具代表性，小区物业收费标准处于昆山中档住宅小区行列，但由于房屋渗漏问题突出，加之各类公共设施设备老化、故障频发，导致业主居住体验不佳、满意度持续走低，抱团拒交物业费，交费率仅约70%。自2023年开始，物业公司陆续向昆山法院递交280份催费起诉材料。
法院收到批量诉讼材料后，经过分析研判，认为解纷的关键在于物业服务品质是否得到业主认可，遂启动先行调解机制，指导调解员会同社区、物管会工作人员对小区物业服务情况进行摸排，从反馈意见中梳理出14项196个确属物业服务不到位的问题。在此基础上，联合住建部门指导、督促物业公司逐一整改。截至目前，小区单元门头、儿童游乐场、主干道路、监控设备等188处问题已陆续完成整改，其余物业问题整改也在有序推进中，业主对物业服务的满意度显著提升，物业费收交率从70%逐步提升至92.6%。目前，物业公司在法院指导下，常态化收集业主意见进行整改，力争提升物业费收交率至95%以上。
城市建设与物业融合法庭的破题思路，是将焦点从“判谁输谁赢”转向“解决问题本身”。依托昆山市物业建工多元共治体系，法庭深度融入三级综治平台，横向对接调解工作室、纵向联通社区工作站，构建覆盖4个街道及所有小区网格的“1+4+N”纠纷防范化解网络。同时，整合人民调解、行政调解、行业调解及商事调解资源，配强专业团队，选聘百余名专兼职调解员与行业专家，全域覆盖、多方联动、专业高效的城市治理新格局正加速成型。
从“外行”到“内行”
在专业壁垒中探寻事实真相
住建领域纠纷专业性强、涉及金额大、鉴定周期长，一直是司法审判的“硬骨头”。
7月29日，记者在城市建设与物业融合法庭见到了驻点办公的昆山市住建局监察大队负责人叶军。他翻开《案件现场勘验登记表》举例说，单是一处房屋漏水，可能就得先后完成原因鉴定、修复方案鉴定和费用鉴定三道程序，动辄耗时数月，费用高达数万元。昆山法院创新引入“专家辅助人”机制，将行业专业智慧融入司法裁判，有效提升了审判效率和公信力。
吴某借用某建工集团名义承接一别墅项目，项目完工后双方因工程款及垫付款产生争议，涉案金额逾2300万元。由于建筑行业账目特殊，常规审计难以厘清，昆山法院依托“住建安居融诉驿站”，选聘5名具备建筑企业管理及财务经验的专家组成调解小组，逐笔核验凭证、释明成本依据，最终成功化解这起逾千万元的建工纠纷。全国人大代表韩永刚称其“为化解专业性纠纷提供了可复制的成功范式”。
更复杂的挑战来自2026年的一起消防工程纠纷。质保期内出现系统性问题后，建设方起诉索赔并拒退质保金，施工方反诉要求返还41万元。面对大量晦涩的专业术语和双方激烈对立，法官借助融诉驿站组建了包含3名技术专家和1名调解员的专业小组。专家全程作为“辅助人”，先通过会商将数百项争议锁定为12项核心问题，再通过现场实操测试和设备拆解，逐项理清施工瑕疵、人为损坏等成因。眼见为实的勘验结果和专业技术分析，极大增强了事实认定的可信度。从二次勘验到调解成功，仅用时一周。
目前，城市建设与物业融合法庭已建成涵盖225名高级职称专业人员的专家辅助人智库，2025年4月以来协助办理案件383件，推动司法鉴定启动率下降7.6个百分点，为当事人节省鉴定费用296万元，“司法+专业”的实质解纷模式，让公平正义清晰可感。
从“个案”到“生态”
在规则引领中激活自治动能
城市治理的更高境界，是在个案化解中发现制度漏洞，进而推动行业规范。
城市建设与物业融合法庭联合住建部门将物业费收交到位率、涉诉案件量作为评价核心指标，为物业服务企业和住宅小区建立治理“数字画像”；联合住建部门推动行业协会在23个小区引导物业开展自行治理、服务提升行动，物业费收交到位率平均提升10.07个百分点；同时，将物业服务履约情况、调解协议及生效裁判履行情况等纳入物业、建筑经营主体信用评价体系，推动形成“优胜劣汰、失信失位”的市场环境。
法庭系统梳理240个物业纠纷典型问题，升级发布《物业服务规范发展司法指引2.0版》，并针对治理短板制发8份专项司法建议，其中2份分别获评全省法院典型和优秀司法建议。
昆山法院以一起个案理赔为切入点，发现老旧小区太阳能热水器老化松动带来的共性风险，精准发出司法建议，推动主管部门对12个小区、1166台热水器开展拉网排查、分类整改，并建立每月巡查长效机制。由此，实现从“个案化解”到“类案治理”的跨越，形成多方共治合力，将法律效果延伸为社会治理实效，切实守护居民“头顶上的安全”。该建议获评全省法院年度典型案例。
此外，法院联合住建部门设立法治实训基地。2024年5月以来，已有506名物业服务人员、120名调解员、420名社区工作者、350名物管会和业委会成员接受法治实训。
“昆山法院城市建设与物业融合法庭的每一项创新，都是对‘城市如何更宜居、群众如何更安居’这一时代命题的精准作答。”昆山法院党组书记、院长沈如表示，该院正以深度融合的司法实践，探索城市精细化治理的“昆山方案”，致力于为全国提供可复制、可推广的治理样板，努力书写一份既有力度、更有温度的基层法治答卷。
